Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?

Kiraya veren ve kiracılık ilişkisi Türk Borçlar Kanunu kapsamında ele alınmaktadır. Gayrimenkul hukuku ya da genel bilinen tanımıyla kira hukuku her iki tarafın hakkını korumak üzerine düzenlenmiştir. Kiracı ve kiraya verene tanınan haklar, gayrimenkul kullanımının iyileştirilmesine yönelik belirlenmiştir. Kiracılık ilişkisi sözlü ya da yazılı sözleşmeyle başlar. Kiraya veren kişi, kiracının çıkmak istemesi dışında sözleşme sona eriyor hükmüyle mülkten çıkartma hakkına sahip değildir.

Kiraya veren kişiler Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesince korunmuştur. Maddeye göre kiracı aynı kira yılı içerisinde iki kez kira ödemeyi geciktirir ve kiraya veren bu süreçte iki kez ihtar göndermiş ise kira süresi bittikten sonra icraya başvurma ya da tahliye davası açma hakkına sahiptir. Kiracının tahliye taahhütnamesine uymaması halinde kiraya veren icra takibi başlatabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesine göre ise kiraya veren, eşinin, alt ve üstsoyunun, bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi için konut ya da iş yerini kullanma zorunluluğunun ortaya çıkması halinde sözleşmeyi feshetme ve kiracıyı tahliye talep edebilir. Kiracının çıkmayı reddetmesi halinde kiraya veren yine tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi kiraya verenin kiralanan mülkünde yapacağı onarım çalışmalarını da kapsama almıştır. Maddeye göre kiraya verenin kiralanan mülkte yapılacak yeniden inşa veya esaslı onarım, genişletme, değişiklik yaptırması sebebiyle kiracıyı tahliye etme hakkı vardır. Kiralanan mülkün yıkılıp yeniden inşasının söz konusu halinde yine kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir.

*Kiracının aynı ilçe sınırları içerisinde kendisine ya da eşine ait bir gayrimenkulü varsa kiraya veren kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir.

Kira Sözleşmesine Bağlı Tahliye Hakkı

Kanun koyucu konut ve çatılı iş yerlerini kiralanmasıyla ilgili Türk Borçlar Kanunu’ndan bağımsız bir düzenleme gerçekleştirmiştir. Kiralanan mülk süreli ya da süresiz sözleşmelerle kullanıma açılabilir. Süreli sözleşmelerin bitiminde bildirim yolu ile kiracılık sona erdirilebilir. Kiraya veren dava açmak suretiyle de sözleşmeyi sonlandırma hakkına sahiptir. Kiracı hukuku kiraya verene sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirim bulunması halinde tahliye hakkı tanımaktadır. Öte yandan 10 yıl ve üzeri kiracılık ilişkisinde kiraya veren bu süreyi izleyen her yılın bitiminden en az 3 ay olmak kaydıyla sebepsizce sözleşmeyi kiracılık ilişkisini bitirme hakkına sahiptir.

Kiraya Verenin Fesih ve Tahliye Davası Hakları

Kiraya verenin sözleşmeyi feshetme, kiracıyı tahliye etme ve dava açma hakları Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre kiraya verenin hakları şöyledir;

Kiracının bildirim yoluyla kira sözleşmesini feshi: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren en az 15 gün önce bildirimde bulunulmazsa sözleşmenin aynı şekilde bir yıl daha uzatılacağını kabul etmiştir. Kiraya veren sözleşme bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

Mülk sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye: Kiraya veren, kiralanan eve kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişi sebebiyle ihtiyaç duyuyorsa tahliye etme hakkına sahiptir. Ancak tahliye sonrası boşalan evi 3 yıl geçmeden bir başkasına kiralama yapamaz.

Kiralanan mülkün yeniden inşası ya da onarımı nedeniyle tahliyesi: Onarım, bakım, tadilat, genişletme, inşa ettirme gibi durumlarda çalışmalar sürerken kiracının mevcut mülkte oturması imkânsız ise belirli sürelerde sözleşmenin bitimi esas alınarak tahliye talep edilebilir. Kabul edilmemesi halinde kiraya veren dava yoluna gitme hakkına sahiptir.

Kiracının yazılı tahliye taahhüdünde bulunması sebebiyle tahliyesi: Türk Borçlar Kanunu 352. Maddesine göre kiracı kiraladığı mülkü belirli bir tarihte boşaltacağına dair taahhütte bulunmuşsa ve buna uymuyorsa kiraya veren icraya başvurmak ya da dava açmak suretiyle kiracısını çıkartabilir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye: Kiracı aynı yıl içerisinde 2 kez kirayı geciktirirse ve buna karşılık mülk sahibi 2 kez ihtar ederse kiracıyı evden çıkarma hakkına sahiptir.

On yıllık kiracılık ve uzama süresi nedeniyle feshi: 10 yıl ve üstü kiracılık ilişkilerinde kiraya veren birer yıllık uzama süresine en az 3 ay kala sözleşme feshi ihbarında bulunabilir, kiracının çıkmaması halinde dava yoluyla tahliye ettirebilir.

Kira ilişkisinin çekilmez haline gelmesi nedeniyle feshi: Kiracının, kiralanan mülkü sözleşmeye uygun şekilde kullanmaması, zarar vermesi, aykırı davranması, kasti zarar vermesi, komşular açısından çekilmez davranışlarda bulunması kiraya verenin sözleşmesi feshetme hakkını doğurur. Türk Borçlar Kanunu 316. Maddesi, kiracılık ilişkisinin çekilmez hale gelmesi halinde kiraya verene icra ya da dava yoluyla tahliye ettirme hakkını verir.