Kiracının Hakları Nelerdir?
Bir malın kullanma ve yararlanma hakkının önceden belirlenmiş bir bedel karşılığında şahsi hak doğurmasını sağlayan yazılı anlaşmaya kira sözleşmesi denir. Kira sözleşmesi mülk sahibinin ve kiracının haklarını koruyan yasal belge niteliği taşır aynı zamanda. Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesince düzenlenen kira sözleşmesi, tarafların olası bir problemde çözüme daha kolay ulaşmasına yardımcı olur. Kira sözleşmesi yazılı yapılabileceği gibi sözlü biçimde de yapılabilir. Taraflar sözlü yapılan kira sözleşmelerinde ispatlamakla yükümlüdür. İspatlanan sözleşme geçerlilik sağlar.
Borçlar Kanunu’nun 327. Maddesine göre süreli kira sözleşmelerinde sözleşme bittikten sonra kiracının çıkması istenmemişse ya da kiracılık ilişkisinin devamına karar verilmişse sözleşme süresiz kira sözleşmesine dönüşür. Ancak aynı kanunun 347. Maddesinde ise ev ya da iş yeri fark etmeksizin sözleşmenin bitmesine 15 gün kala kiracı tarafından yazılı olarak fesih edilmemesi halinde ilk yapılan sözleşme 1 yıl daha uzatılmış kabul edilir.
Kira Sözleşmesinin Olmaması Halinde Kiracının Hakları
Konut ya da iş yeri kiralama anlaşması yapılırken yazılı ve sözlü beyanlarla taraflar anlaşabilir. Sözlü kira anlaşmalarında taraflar ispatla yükümlüdür. Kira sözleşmesinin olmaması halinde kiracının yasal hakları Borçlar Kanunu kapsamında korunur. İş bu sebeple sözlü kira sözleşmesi yapan kişiler de tıpkı yazılı kira sözleşmesi yapılmış gibi mülk sahibine karşı hak sahibidir. Kira sözleşmesi her sene aynı ayda başlar ve biter. Anlaşmazlık söz konusu değilse kiracılık ilişkisi devam eder.
Mülk sahibi kiracıyı hukuku yok sayarak aykırı biçimde tahliye edemez, kiracının yasal haklarını kullanmasının önüne geçemez. Kiracı ve kira veren arasında ‘kira kontratının olmamasına dayalı’ yaşayacağı tüm problemlerde taraflar haklarını hukuki boyutta arayabilir. Kiracılar, mülk sahiplerinin bu yöndeki sözlü beyanlarına ve tahliye kararlarına itiraz edebilir, yasal haklarını arayabilir. Kira kontratının olmaması halinde kiracılar yasal haklarından mahrum kalmadan Türk Borçlar Kanunu kapsamında kendisine tanınan tüm haklardan yararlanabilir.
Oturduğu Ev Satılan Kiracının Hakları
Kiracısı olunan evin satılması halinde kiracıların yasal hakları mevcuttur. Söz konusu kiracının oturduğu evin satılması halinde evi alan kişi aynı zamanda kira sözleşmesini de devralan kişi konumuna geçer. Dolayısıyla bu satış kiracının evden çıkmasını gerektirecek bir sebep değildir. Kiracı olunan ev satıldıktan sonra yeni ev sahibinin tapu devrinden itibaren geçerli olmak üzere bir ay önceden kiracıya ihtarname göndermesi zorunludur. Bu ihtarname kiracıya 6 ay daha oturma hakkı tanır. Bu sürenin sonunda kiracının çıkması beklenir.
Tahliye davası açılması halinde mülk sahibinin kiracıyı çıkarmak için sebep belirtmesi zorunludur. Mülk sahibinin zorunlu konut ihtiyacının olması gerekir. Aynı ilçe sınırları içerisinde başka bir konutun olmaması konut ihtiyacını karşılar. Mülk sahibi kendi ya da birinci dereceden yakınları için konut ihtiyacını ispatlamakla yükümlüdür. Tahliye davası sonucunda kiracının evden çıkarılması halinde ise ev sahibi 3 yıl boyunca o evi kiraya veremez. Kiraya verilmesi ve ispatlanması halinde ise tazminat ödemekle yükümlendirilir.
*Kiracı oturduğu evin satılması halinde isteğe bağlı olarak evden çıktığında evi kiralarken ödediği depozitoyu yeni ev sahibinden alma hakkına sahiptir. Eski ev sahibi depozitoyu yeni ev sahibine devretmekle ve yeni ev sahibi ise kiracıya bu bedeli ödemekle yükümlüdür.
Kira Bedelinin Belirlenmesinde Kiracı Hakları
Kiracı ve kiraya veren ilk anlaşmada karşılıklı kira bedelini belirleyebilirler. Belirlenen kira bedeli kiraya veren tarafından keyfi olarak artırılamaz. Türk Borçlar Kanunu kapsamınca kiraya yapılacak artış oranı yasal zemine dayandırılmıştır. Buna göre bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi baz alınır ve 12 aylık ortalamaya göre yeni kira artış oranı belirlenir. Daha fazla bir artışın gerçekleşmesi halinde kiracı yeni bedeli ödememe ve itiraz etme hakkına sahiptir.
Kira Sözleşmesinin Bitmesine Bağlı Tahliye Durumunda Kiracı Hakları
Kira sözleşmeleri sözlü ya da yazılı yapılarak kiracılık ilişkisi başlatılır. Kiracılık ilişkisi 6 ay ve daha uzun süreli sözleşmelerde süre bitiminden sonra dahi sürmeye devam eder. Böyle durumlarda kiraya veren, kiracıyı isteğe bağlı olarak tahliye edemez. Kiraya verenin sözleşme bitimine en az 15 gün kala bildirimde bulunması zorunludur. Bu bildirimin gerçekleşmemesi halinde sözleşme otomatik olarak aynı şartlarla bir yıl daha uzamış kabul edilir.
*10 yıllık kiracılık ilişkisinde kiraya veren sözleşme bitimine en az 3 ay kala bildirim yapmakla yükümlü olmakla birlikte sebep belirtmek zorunda kalmadan sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.
Kira ve Gayrimenkul Hukuku ile ilgili yaşadığınız sorunlar için bizimle iletişime geçebilir, daha hızlı sonuçlar elde edebilirsiniz.